Что нужно знать и как обезопасить себя перед покупкой квартиры.

Покупка квартиры, бесспорно, дело ответственное и поэтому подходить к нему нужно с умом и заранее предусматривать все риски. На что в первую очередь необходимо обратить внимание, чтобы сделка по купле-продаже квартиры была оформлена верно?

Разумеется, при покупке или продаже квартиры, рекомендуется воспользоваться услугами профессионалов, ведь они знают все подводные камни сделок по купле-продаже недвижимости. Каждый случай покупки квартиры уникален, однако есть общие моменты, на которые стоит обратить внимание перед покупкой жилья.

1. Стоимость квартиры существенно занижена.

Существует не мало причин, по которым квартира может продаваться по цене ниже рыночной стоимости, например, людям срочно нужны деньги, объект долго не продается, а уже принято решение сменить страну проживания, бывают и периоды спада на рынке недвижимости. Однако все эксперты сходятся во мнении: если цена на квартиру сильно занижена, необходимо уделить больше внимания при ее проверке и обязательно заказать выписку из ЕГРП (справку из Росреестра). К тому же можно получить расширенную выписку из ЕГРП, которая позволяет узнать всю юридическую историю квартиры.

Получив выписку из Единого государственного реестра прав, вы сможете получить полную информацию о квартире: владельцы, обременение, когда осуществлялось переоформление и на основании чего и многое другое. Более того, можно заказать расширенную выписку из ЕГРП с историей, и получить всю юридическую историю о квартире и о сделках, которые по ней совершались с момента сдачи дома в эксплуатацию. Если на квартиру наложен арест или квартира обременена, то, никакие сделки с ней осуществляться не могут.

2. Собственник или прописанные с ним лица вызывают опасения из-за состояния их физического/психического здоровья

Существенным поводом для беспокойства при покупке квартиры может стать состояние здоровья собственников жилья. Поскольку, если собственник недееспособен, в суде эту сделку впоследствии могут расторгнуть. Если вы решили купить квартиру у очень пожилого человека или человека, чье психическое состояние вызывает опасения, то лучше это делать в присутствии нотариуса, нотариально удостоверив сделку.

Так же, можно запросить у собственника справку из ПНД и справку НД (психоневрологический и наркологический диспансеры) однако, не факт, что он вам ее предоставит. Существует так же возможность, воспользовавшись помощью юридических компаний, заказать справки ПНД и НД на собственника жилья дистанционно, тем самым обезопасив сделку.

Желательно так же обратить внимание, чтобы в договоре купли-продажи был пункт о том, что собственник находился в состоянии здравого ума, был дееспособен, отвечал за свои поступки и пр. По ее словам, эта мера обезопасит при заключении подобных сделок.

3. Не известно, сколько людей было прописано в квартире ранее. Как узнать сколько прописанных в квартире?

При покупке квартиры рекомендуется быть осведомленным, о том, сколько людей и кто, был прописан в данной квартире. Для этого, можно заказать выписку из домовой книги ЕИРЦ . (Единый Информационно-расчетный центр)

Домовая книга это инструмент административного учета населения. В неё вносятся все записи о регистрации жильцов в жилом фонде за весть период эксплуатации объекта жилого фонда от первого заселения.

Заказав расширенную выписку из домовой книги с историей, вы сможете быть уверены, в том, что вам предоставляют достоверную информацию. Обезопасить себя от появления «нежданных» родственников продавца квартиры, например, освободившихся из мест лишения свободы и претендующих на свою долю уже в ВАШЕЙ квартире.

В расширенной архивной выписке ЕИРЦ из домовой книги указывается более подробная информация, а именно: перечень лиц, зарегистрированных на данной жилой площади за весь указанный (проверяемый) период, в том числе выбывших, с указанием даты и адреса их следующего места регистрации, ФИО указанных лиц, даты рождения, когда и откуда они прибыли, документы, удостоверяющие личность, иная информация, например гражданство.

4. В договоре купли-продажи продавец отражает не реальную стоимость квартиры, а меньшую, чтобы уйти от налогов

На такой тип оформления сделки не стоит соглашаться по двум причинам. Если цена квартиры будет указана слишком низкая, то это привлечет внимание ФНС РФ. В соответствии с действующим налоговым законодательством налог при продаже недвижимости относится к налогам на доходы физических лиц, соответственно, должен быть оплачен продавцом. В данном случае налоговым органам нетрудно будет узнать рыночную стоимость квартиры и истребовать налог с рыночной цены.

Более того, если по каким-либо причинам сделка будет расторгнута, то покупателю вернут лишь те деньги, что указаны в договоре купли-продажи, и в суде будет очень трудно доказать, что стоимость квартиры была выше чем указана в договоре.

5. Собственник ранее состоял в браке

Эксперты советуют в этом случае проверить даты заключения и расторжения брака, а также покупки квартиры. Если квартира была куплена во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого из них она оформлена. В этом случае необходимо обязательно заручиться письменным нотариально заверенным согласием супруга/экс-супруга на продажу квартиры.

6. Покупка квартиры, перешедшей по наследству

Эксперты сходятся во мнении, что при такой покупке могут возникнуть риски. Узнать о том, что квартира перешла по наследству можно легко - в свидетельстве о государственной регистрации права указано, на основании чего квартира находится в собственности у продавца. Необходимо обратить внимание на следующее обстоятельство: получил ли собственник квартиру на основании завещания, либо он является наследником по закону. Это поможет понять, кто еще может претендовать на квартиру. Если квартира получена по наследству более шести месяцев назад, то срок, в который остальные наследники могли заявить о своих правах, истек. Однако, Суд может восстановить пропущенный срок, если наследник не мог знать или не знал, что наследство открыто и пропустил срок по уважительной причине.